不動産投資用の物件の候補として挙げられるのが、オーナーチェンジ物件です。
しかし、一般的な物件と異なるため、どのように活用して良いか分からないこともいるでしょう。
今回は、オーナーチェンジ物件とはどのような物件か、活用するメリットとデメリットをご紹介します。
不動産におけるオーナーチェンジ物件とは
投資物件の選択肢のひとつとして挙げられるオーナーチェンジ物件とは、物件のオーナーだけが代わる仕組みの物件です。
現在住んでいる入居者の賃貸借契約はそのまま継続され、物件の所有権を持つオーナーだけが代わります。
入居者視点からすれば「大家さんが別の方に代わった」というイメージです。
投資物件としてオーナーチェンジ物件を選ぶメリット
不動産投資において、オーナーチェンジ物件を選ぶことの大きなメリットは、入居者がすでにいる状態で購入するため、すぐに家賃収入が得られる点です。
また、同じような立地や規模の空室物件の相場よりも安い価格で買える可能性が高いことも見逃せないメリットです。
さらに旧オーナーの運営ノウハウを引き継げるうえに、入居者募集の手間もかからないので初心者でも扱いやすいことや、すでに安定した家賃収入があることから銀行融資も比較的とおりやすいメリットがあります。
投資物件としてオーナーチェンジを選ぶデメリット
投資物件として選ぶことの大きなデメリットは、すでに入居している方との賃貸借契約の内容が変更できない点です。
もっと家賃を高くしたい、ペット可物件にしたいなどの気持ちがあっても、勝手に契約変更はできません。
オーナーチェンジ物件が空室物件の相場より安いというメリットがあるのは、こうした制限によるデメリットがあるからこそです。
また、入居者がすでに住んでいる物件だからこそ、室内の状態を確認するのが難しい点もデメリットとして挙げられます。
たとえば室内設備に問題（瑕疵）があったことを入居者が退去してからようやく気付いたとしても、その頃には契約不適合責任による売主への責任を追及できる期間を過ぎている、というケースもあるのです。
まとめ
入居者との賃貸借契約はそのまま引き継ぎオーナーだけが代わるオーナーチェンジ物件は、いきなり家賃収入が得られて入居者募集の手間もかからない、初心者にも向いている物件です。
ただし賃貸借契約内容の変更ができない、室内の事前確認が難しいなどの注意点もありますので慎重に検討しましょう。
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