入居者がいる状態の賃貸物件でも、オーナーチェンジ物件として売却が可能です。
しかし、オーナーチェンジ物件は売却が難しいともいわれており、どうしたらうまく売れるのか悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、オーナーチェンジ物件が売れにくい理由や売却価格の調べ方、売却を成功させる方法について解説します。
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オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由は？
オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由として、買主が投資家に限られることが挙げられます。
通常の物件であれば、自分が居住する目的で購入する方もいますが、オーナーチェンジ物件は購入層の数自体が少ないのです。
また、住宅ローンを組めないのも、売れにくくなる理由のひとつです。
住宅ローンが使えなければ、現金一括での支払いか不動産投資ローンを利用するしかなく、だれでも手が出せるわけではありません。
入居率が低い場合は、そのこともなかなか売れない原因となります。
家賃収入が期待できず赤字リスクを抱えた物件を購入しようと考える方は、ほとんどいないでしょう。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方とは？
オーナーチェンジ物件の売却価格は、直接還元法・DCF（Discounted Cash Flow）法・不動産会社による査定の3つの方法があります。
直接還元法は、賃貸経営で得られる利益と利回りから計算する方法です。
それに対して、DCF法は今後得られるであろう収益と売却価格を現在の価値に換算します。
直接還元法では、空室率や家賃の下落率までは考慮できませんが、DCF法であればそれらも考慮して計算するため、より正確な試算が可能です。
不動産会社による査定は、前者2つの方法を考慮したうえでの予測であり、さらに正確さが期待できます。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには？
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、満室の状態で売りに出す必要があり、もし空室が目立つようであれば空室改善が必要です。
家賃や敷金・礼金の値下げ、また今いる入居者の流出を避けるために、更新料の無料化などを検討すると良いでしょう。
ただし、賃料を下げすぎてしまうと今度は賃貸物件としての利回りが悪くなってしまうため、入居率と利回りのバランスが大切です。
さらに、オーナーチェンジ物件のメリットを購入希望者にしっかり伝えることも、売却を成功させる秘訣です。
メリットをしっかり伝えて、購入希望者の不安を少しでも取り除くことをおすすめします。
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まとめ
オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由には、買主が投資家に限られ、住宅ローンが利用できないことなどがあります。
売却価格を調べる方法は、直接還元法・DCF法・不動産会社による査定の3つです。
売却を成功させるには、空室改善をおこない、購入希望者にメリットをしっかり伝えることが重要です。
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シアーズ株式会社 スタッフブログ編集部
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