不動産を売却する際、売主は契約不適合責任に注意しなければなりません。
契約破棄や賠償請求されないためにも、瑕疵に関しては告知義務を果たすことが大切です。
なかでも、目に見えない「心理的瑕疵」については、とくに注意する必要があります。
そこでここでは、心理的瑕疵とはどのような瑕疵を指すのか、また心理的瑕疵が売却価格に及ぼす影響や遵守すべき告知義務について解説します。
不動産売却における「心理的瑕疵」の具体的な内容とは？
まず、瑕疵とは、建物の雨漏りやシロアリ被害など不動産に関する欠陥全般を指します。
読み方は「かし」です。
不動産における瑕疵には、物理的瑕疵・環境的瑕疵・法律的瑕疵のほかに心理的瑕疵があり、とくに注意しなければなりません。
心理的瑕疵のある物件とは、いわゆる事故物件と呼ばれる物件で、殺人や自殺などの理由で人が亡くなっている物件などが該当します。
外傷的な原因はなくても、その事実を知ることでその家に住み続けることが心理的負担になるであろう事柄が心理的瑕疵です。
心理的瑕疵は、一見わからなくても不動産を売却する際には必ず買主に告知する義務があります。
不動産を売却する際に心理的瑕疵が売り価格に与える影響
不動産を売却するうえでは、心理的瑕疵は大きなネックになります。
なんらかの瑕疵がある物件の場合、買主にとってのメリットは金額になるため、通常の売却価格よりも大幅に値下げをするケースもあるのが実状です。
値下げ幅に関しては、自然死なのか事件性があるのかによっても異なるため、心理的瑕疵のある物件を売却する際には、まずは不動産会社に包み隠さず話しましょう。
そのうえで、どのくらいの売却価格であれば買い手が付く可能性があるのかアドバイスをもらうことをおすすめします。
不動産売却時の心理的瑕疵についての告知義務の内容は？
自殺や他殺、不審死などの場合は心理的瑕疵にあたるため、不動産売却時には告知義務があります。
一方で、事故や事件性のない通常の自然死の場合は告知する義務はありません。
ただし、自然死であっても孤独死などで発見まで期間が空いてしまった場合は、期間についての明確なガイドラインはないものの、まずは不動産会社に伝えましょう。
汚れやにおいが染みついている場合などは、自然死であっても告知義務があります。
まとめ
売却する不動産に心理的瑕疵がある場合は、不動産会社及び買主に事実を伝える告知義務があります。
自然死であっても発見までの期間が空いている場合には、まず不動産会社に正直に伝えて判断を仰ぎましょう。
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