不動産を売却して売却益が出ると、税金が課税されます。
注意しなければいけないのが、売却益は売却価格ではない点です。
3,000万円で売ったら、3,000万円に税金がかかるわけではありません。
では、売却益とはなにか、どの金額に税金が課税されるのか確認していきましょう。
不動産売却益とはなに？売却価格との違いを確認しておこう
先程もご紹介したように、売却益とは売却価格ではありません。
売却した利益なので、売却価格とイコールではないのです。
利益とは仕入れ値と経費を差し引いたもので、経費とはその不動産を購入するための費用と売るための費用になります。
つまり、売却価格から物件の購入費と、取引した際に発生した経費を差し引いたものが利益になります。
この利益を確定申告で申告して、税金を納めるのです。
不動産の売却益を計算してみよう！自分で計算する方法をご紹介
先程、ざっくりと売却益の出し方をご紹介しましたが、ここからは税金の課税対象となる譲渡所得の計算方法をみていきましょう。
譲渡所得の計算方法は、売却価格から取得費と売却費用を引き、さらに特別控除額を引きます。
たとえば、売却価格が5,000万円で、その物件の購入費用が3,000万円、不動産会社への仲介手数料などの費用が500万円だった場合をみていきましょう。
この場合、5,000万円-3,000万円-500万円で、住宅であれば3,000万円の特別控除が利用できるため、課税譲渡所得はゼロ円となります。
取得費となるのは、物件の購入代金や購入にかかった税金、仲介手数料やリフォーム費用です。
ただし、建物は使用したり、期間が経過することによって価値が減少するため、建物の取得費は建物の購入時の代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
減価償却費とは、建物の用途や構造によって償却率が定められており、木造住宅であれば償却率は0.031となっています。
建物分の減価償却費相当額は、建物の価格に建物分の取得費用を加え、90%と減価償却率、経過年数を掛けると計算できます。
不動産を売却したら売却益によって課税される？節税する方法
不動産は高値で売却したいものですが、高値で売れたら売れたで、課税額も高くなります。
売却益が出た場合はもちろん、売って損失が出た場合にも利用できる特別控除などの節税対策をみていきましょう。
まずは、利益が出たときの節税対策をご紹介します。
売った物件が居住用の物件なら、3,000万円の特別控除の特例が使いやすいでしょう。
また、物件を買い換えたなら特定居住用財産の買い換えの特例を利用するのがおすすめです。
売却損がでたときは、居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例で節税できます。
これは、給与所得など他の所得から控除できる制度なので、不動産取引以外に所得がある方の節税対策になるでしょう。
まとめ
売却益の計算方法と、不動産売却したときに税金の額を抑える方法をご紹介しました。
不動産を売ったら、利益が出ても損失が出てもできる節税対策があります。
支払わなくて良い税金まで納税しないよう、事前に確認しておきましょう。
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